Aantal transacties
In de provincie Groningen zijn in het vierde kwartaal van 2023 meer woningen verkocht dan in het
hetzelfde kwartaal van 2022. Per saldo een stijging van 15,6%. Dit percentage wijkt daarmee af van de
landelijk stijging van 11,8%. In het vierde kwartaal van 2023 zijn door NVM makelaars in de provincie
Groningen in totaal 1.422 woningen verkocht. Opvallend is dat de verschillen provinciaal wel groot
blijven. Sterkste stijger van het aantal transacties was het afgelopen kwartaal de gemeente Midden
Groningen met ruim 52% meer transacties. Sterkste daler in het afgelopen kwartaal bleek Wester-
wolde met bijna 34%. Een nuance voor dit percentage is wel op zijn plaats. Immers, in absolute getallen
ging het in het afgelopen kwartaal om 38 transacties in Westerwolde.
Gemiddelde prijsstijging
Aangaande de gemiddelde verkoopprijzen volgt de provincie Groningen iets meer de landelijke trend,
beiden zijn gestegen ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs in de provincie
Groningen steeg ten opzichte van een jaar eerder in het vierde kwartaal van 2023 gemiddeld met 4,0%,
Een stijging die daarmee vergelijkbaar is aan de landelijke stijging van 5,3% en afwijkend van de daling
van de gemiddelde koopsom in het vorige kwartaal.
Ondanks de stijging van de gemiddelde verkooprijs in onze provincie zijn er wel een paar gemeentes
waar de gemiddelde verkoopprijs juist is gedaald. Dit betreft de gemeente Westerwolde, Veendam,
Midden Groningen en Het Hogeland. In dit lijstje is Westerwolde een uitschieter. Niet alleen de daling
van de gemiddelde verkooprijs in het vorige kwartaal ten opzichte van een jaar eerder is Westerwolde
ook de gemeente met de sterkste daling van het aantal transacties.
Vraagprijsontwikkeling
Waar de gemiddelde verkoopprijs provinciaal gestegen is ten opzichte van een jaar eerder, laten de
vraagprijzen in de provincie nog eenzelfde ander beeld zien. In het vierde kwartaal van 2023 stegen de
vraagprijzen namelijk met bijna 3% in onze provincie. Landelijk lag dit op ruim 6%. Voor het eerste
sinds vier voorgaande kwartalen laten beide ontwikkelingen eenzelfde beeld zien, beiden een stijging.
Er is provinciaal slechts één gemeente waar de gemiddelde vraagprijs daalde, te weten de gemeente
Pekela. De gemeente waar de stijging de vraagprijs het vorige kwartaal nog het grootst was, uiteraard
genuanceerd door de absolute aantallen in deze gemeente.
Dat transactieprijzen de afgelopen jaren doorgaans boven de vraagprijs van de betreffende woning
lagen is alom bekend. Ook in het vierde kwartaal van 2023 gebeurde dit landelijk nog steeds in ruim
52% van de gevallen. Een percentage dat een kwartaal eerder nog op ruim 45% lag. Provinciaal kwam
het ‘overbieden’ in ruim 55% van de gevallen voor in het derde kwartaal, in het vierde kwartaal bij
ruim 60% van de transacties. Opvallend blijft in ieder geval dat in een stabiliserende markt nog steeds
in alle gemeentes meer dan een derde van de transacties worden ‘gedaan’ boven de vraagprijs. De
gemeente Groningen ‘scoort’ in dit overzicht met 65% gemiddeld binnen onze provincie. Ook hier wor-
den meer dan de helft van de woning boven de vraagprijs verkocht. Een bevestiging dat ondanks alle
externe invloeden op de woningmarkt er nog steeds veelal meer vraag dan aanbod is.
Gemiddelde verkooptijden
Landelijk doen we er inmiddels 30 dagen over om een woning te verkopen, op provinciaal niveau het
afgelopen kwartaal nog steeds 4 dagen minder. In de provincie Groningen werd een woning gemiddeld
in 26 dagen verkocht. Een beperkte daling ten opzichte van de 28 dagen een kwartaal eerder. Met
name provinciaal betekent dit dat de markt nog zeker niet ‘verruimt’. Een woning in de provincie ge-
middeld in een maand verkopen blijft in de tijd gezien nog steeds een ‘vlotte actie’. In de gemeente
Groningen is nog steeds de dynamiek op de woningmarkt het sterkst merkbaar, aangezien de wonin-
gen in het vierde kwartaal gemiddeld nog steeds in 23 dagen werden verkocht. Samen met de gemeen-
tes Westerkwartier, Het Hogeland, Veendam en Stadskanaal behoort de gemeente Groningen in het
afgelopen kwartaal tot de gemeentes waar woningen binnen een maand werden verkocht. Opvallend
blijft dat in het afgelopen kwartaal in alle gemeentes de woningen binnen twee maanden werden ver-
kocht. In de gemeentes Pekela en Oldambt kostte dit 54 respectievelijk 40 dagen.
Woningaanbod
Landelijk was de daling van het aanbod medio 2022 al een beetje tot stilstand gekomen en daarna vrij
vlot zelfs behoorlijk gestegen. Deze landelijke stijging van het aanbod heeft zich in het derde kwartaal
van 2023 niet voortgezet aangezien het aanbod ten opzichte van een jaar eerder juist beperkt gedaald
is. Ook in het vierde kwartaal van 2023 is het aanbod gedaald ten opzichte van een jaar eerder, in casu
met bijna 27%. Op provinciaal niveau zagen we een ander beeld. In het derde kwartaal van 2023 was
het aanbod namelijk juist nog toegenomen in onze provincie. In het vierde kwartaal van 2023 is dit
niet meer aan de orde en daalde het aanbod met maar liefst ruim 20%. Opvallend in dit overzicht is
dat behoudens Oldambt deze daling van het aanbod aan de orde was. In Oldambt daalde het aanbod
als enige niet, maar het steeg ook niet. Oldambt ‘scoorde’ in dit overzicht 0,0% waardoor het aanbod
exact gelijk was als een jaar eerder in het vierde kwartaal.
Krapte indicator
Na een korte periode met een stijging van het aanbod is het aanbod provinciaal zoals benoemd ge-
daald in het afgelopen kwartaal. Hierdoor ontstaat er minder ‘ruimte’ op de markt zou men verwach-
ten. Een indicator die de NVM hiervoor hanteert betreft de zogenaamde ‘krapte indicator’, die kortweg
aangeeft hoeveel woningen er beschikbaar zijn op de woningmarkt per woningzoekende. Deze krapte
indicator wordt weergegeven in een cijfer, waarbij alle uitkomsten onder de 5 een ‘krappe woning-
markt’ weergeven. Landelijk gezien is deze indicator in het derde van 2023 kwartaal weer iets gedaald.
Het tweede kwartaal gaf deze indicator namelijk een getal van 2,6, waar dit in het derde kwartaal 2,1
betrof. Deze krapte indicator bevestigt dus nog steeds wel het beeld van een – landelijk – krappe woningmarkt.
Provinciaal zien we hetzelfde beeld, waarbij de krapte indicator voor de hele provincie in het vierde
kwartaal van 2023 uitkomt op 1,9. Het vorige kwartaal betrof dit 2,5. Het afnemend aanbod geldt voor
nagenoeg alle gemeenten in onze provincie, waardoor we momenteel ook provinciaal weer spreken
over een krappe woningmarkt. Opvallend is dat niet – zoals bijna traditiegetrouw – de gemeente Gro-
ningen de krapste woningmarkt in onze provincie kent. In het vierde kwartaal van 2023 bleek juist de
woningmarkt in Stadskanaal en Westerkwartier net iets krapper.
Nieuwbouw
De nieuwbouwcijfers laten landelijk een stijgende trend zien. Landelijk zijn er namelijk 57% meer
nieuwbouwwoningen verkocht in het vierde kwartaal van 2023 dan in hetzelfde kwartaal een jaar eer-
der. In het vierde kwartaal van 2023 zijn landelijk 6.111 nieuwbouwwoningen en bouwkavels verkocht
door NVM makelaars. In heel 2023 betrof dit 19.150. Ondanks de stijging van het laatste kwartaal is
dit historisch laag. De oorzaak ligt bij de hoge nieuwbouwprijzen, de rentekosten, moeizame overbrug-
ging, plaatselijke problemen met aansluitingen op het energienet en terughoudendheid van zowel ko-
pers als marktpartijen.
De gemiddelde transactieprijs van een nieuwbouwwoning – in casu € 468.000,– – lag in het afgelopen
kwartaal landelijk gezien 2,3% lager dan een jaar eerder. Er is daarbij nog steeds sprake van een stijging
van het aanbod van nieuwbouwwoningen. Landelijk bijna 17% meer dan een jaar eerder met een to-
taal van bijna 20.000. Toename van het aanbod wordt – rekening houdend met het hoogste aantal
ingetrokken verkoopprojecten sinds 2014 – voor een groot deel verklaard door het gebrek aan verko-
pen ervan.
De nieuwbouw moet voor een groot deel zorgdragen aan een verruiming van het aanbod, hetgeen de
afgelopen periode moeizaam bleek. De statistieken over het afgelopen jaar geven hierin hopelijk enig
houvast. Mogelijk doet de provincie Groningen het hier wel iets beter, doch helaas zijn harde cijfers
hierover niet beschikbaar. Niet in de laatste plaats aangezien veel nieuwbouw in onze provincie ook
nog eens onderdeel uitmaakt van de Sloop- / Nieuwbouwregelingen. Overigens, deze zelfde Sloop /
Nieuwbouwregeling en de Versterkingsopgave zijn voor een groot deel ook de oorzaak van de door-
gaans afwijkende marktpositie van met name de gemeente Eemsdelta binnen de provincie.
De vooruitzichten…
Zoals uit de cijfers is gebleken zijn in het vierde kwartaal de gemiddelde verkoopprijzen weer gestegen,
net als het aantal transacties in de provincie waar het aanbod provinciaal gezien juist sterk is gedaald.
De looptijden in de provincie zijn weer iets gedaald waardoor in alle gemeenten binnen zeven weken
wordt verkocht. De verdere daling van de krapte indicator geeft aan dat – mede door de daling van het
aanbod – de woningmarkt in onze provincie nog steeds te krap is. De vraag is nog steeds veel te groot
voor het aanbod in onze provincie.
De vraag blijft dan uiteindelijk hoe de woningmarkt beoordeeld zou moeten worden. Ondanks de
maatregelen die de overheid heeft opgelegd en de ambities die dezelfde overheid heeft uitgesproken
zien we hier nog geen positieve effecten van terug in de markt. Ondanks de iets gestegen nieuwbouw
blijft de woningmarkt onverminderd krap. Iets wat ook weer invloed heeft gekregen hebben op de
prijsontwikkeling, wat we het vorige kwartaal al voorspelden.
NVM leden uit diverse delen van onze provincie onderschrijven nog steeds dat in bepaalde plaatsen
en segmenten de druk op de woningmarkt nog dermate hoog is dat dit in de transactieprijs tot uit-
drukking komt. Kortom, er zal nog steeds iets moeten veranderen op de provinciale woningmarkt wil
deze meer in balans komen. Helaas is het vertrouwen in de overheid op basis van de opgelegde maat-
regelen en de haalbaarheid van de uitgesproken ambities niet erg groot… De status van onze regering
draagt vermoedelijk ook niet bij aan nieuwe duidelijkheid en daadkrachtig handelen. Iets waar de
markt duidelijk wel om vraagt. Niet om onhaalbare ambities…
Onderstaande tabel geeft tot slot – voor het vierde kwartaal van 2023 t.o.v. het vierde kwartaal van
2022 – per gemeente de procentuele verandering van het aantal transacties in de linker kolom weer
en in de rechter kolom de verandering van de gemiddelde verkoopprijs.
| Gemeenten | % verandering aantal transacties | % verandering gemiddelde koopsom |
| Eemsdelta | -1,4% | 3,6% |
| Groningen | 20,5% | 4,9% |
| Het Hogeland | -6,4% | -3,1% |
| Midden Groningen | 52,1% | -1,8% |
| Oldambt | 30,1% | 7,0% |
| Pekela | 21,5% | 22,5% |
| Stadskanaal | 28,5% | 10,2% |
| Veendam | -9,2% | -2,5% |
| Westerkwartier | 23,5% | 5,5% |
| Westerwolde | -34,0% | -6,0% |
| Totaal provincie | 15,6% | 4,0% |
